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朱平的BLOG

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房地产之迷  

2009-05-19 10:34:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产之迷 - 朱平的BLOG - 朱平的BLOG

《圣经》旧约中有一个故事,说古巴比伦人想用砖和沥青修造一座摩天塔,当时技术已经许可,但上帝知道后担心人类从此心想事成,难以驾御,于是故意混乱了人们的语言,让他们彼此语言不通,最后摩天塔没有建成,这些尘凡人们流落到了世界各地。也许投资者就是他们的后代,因为你会发现分歧,就像这个典故描述的一样无处不在,而且各有道理,各有各的语言。这让我想起二十年前还在学校读物理时的故事。说物理分两派,一派以卢瑟福为代表,认为实验才是格物致知的不二法门;另一派则以爱因斯坦为代表,说一只铅笔就可以搞定万事万物。所谓一只铅笔的意思,就是指理论推理可以想清楚出世界的真像。比如爱因斯坦人所皆知的相对论,就是从一个简单的角度,如果追上光速,世界会是怎样展开,进过一系列精妙的假设和推理得出的。

具体说说投资的流派或者投资语言可谓多如牛毛,比如世博会这件事,有些流派的投资者会很激动,但有些流派的投资则认为不过是炒作,起于尘土,复归尘土。有些流派喜欢草根研究,不管什么公司得去看,有些流派则对固定资产如何摆放不感兴趣,就像爱因斯坦说的一只铅笔就可。当然时代进步,所以确切点说是一台电脑足矣。他们认为闲来无事做些推理可能比打听消息或在路上花两天,企业呆两小时要有效的多。比如目前争议极大的房地产。为什么今年会突然放量,到底房价还会不会涨?回答这个问题,推理是一个重要的解决方法。具体则体现在以下几个方面:首先,价格是由供需双方决定,而需求者的支付能力是不同的,支付能力高的人先得,支付能力弱的人后得。并且随着居民收入的增长,需求者的支付能力逐年上升。其次,均衡价格是由供给和需求的积累总量数而不是当年新增数决定的。比如按目前统计,自中国住房改革以来,商品房大约总共盖了3000万套左右,如果按每套4个人居住记算,大约中国有1.2亿人居住在商品房中。在此基础上,可以得出以下几个结论:首先,现在就根据成熟国家按收入倍率算房价可能不太合适,国为绝大部分的中国人还没有住上新型商品房。其次,随着商品房总量的不断增加,相对房价会不断下降,但绝对房价则由居民收入增长的速度、商品房供应增加的速度,以及中国居民支付能力分布结构三方共同决定。

继续推理,中国老百姓如果想住上更便宜的房,可能不仅不能等,反而要诱使开发商盖更多的房子,房子越多,开发商的地位将越低。另一方面,房地产开发商也将非常清楚这个困境,所以有许多小开发商,总倾向于捂盘不卖。上世纪六十年代,美国黄金十年中,移民是重要推动力之一,而移民则主要包括两个内容,一是向西部移民,第二是富裕人口从市中心住房向郊区迁移,比如纽约长岛。中国住宅市场如果存在这样的高端空间,那开发商将更倾向快速盖房,从而让消费者收益,并推动经济。

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